Страхование при ипотеке: разрушаем мифы и разбираем ошибки

Страхование при ипотеке многими воспринимается как зло, к тому же еще и неизбежное – ведь данная процедура является обязательной, и без нее получить одобрение банка не получится. Однако в действительности все не так плохо: во-первых, не все виды страхования и не всегда строго необходимы, а во-вторых, для заемщика заключение такой сделки имеет свои преимущества.

Другое дело, что банки не торопятся знакомить клиентов со всеми выгодами, предлагая только лишь самые дорогие услуги. В нашей статье мы расскажем, какие плюсы несет в себе страхование при ипотеке, как можно значительно на нем сэкономить и что делать, если наступил страховой случай.

Преимущества от страхования при ипотеке

Страхование при ипотеке призвано защитить компанию-заемщика при наступлении форс-мажорных обстоятельств. По закону залог или приобретаемое имущество должно быть застраховано. В список страховых случаев входят ситуации, связанные с:

• финансовыми рисками;
• стихийными бедствиями;
• пожарами, взрывами, затоплением и другими катастрофами;
• вмешательством третьих лиц.

Иначе говоря, сюда относятся все события, следствием которых стали порча и утрата недвижимого имущества или снижение его цены. Страховую сумму в этой ситуации получит банк, как держатель залога.

В основном, страховку рассчитывают в зависимости от суммы займа, включая начисленные проценты. Возможно страхование полной стоимости недвижимости, когда учитывается первоначальный взнос.

Если имуществу будет нанесен ущерб вследствие пожара или любого стихийного бедствия, то страховая компания выплатит деньги банку, тем самым погашая ипотеку. Когда у владельца недвижимого имущества имеется договор страхования первоначального взноса, ему тоже полагается компенсация. Договор страхования залога освобождает заемщика от обязательств перед банком при утрате собственности.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств, в первую очередь, проверяют соответствие страхового случая условиям договора страхования. Прежде, чем выплатить компенсацию, служащие страховой компании расследуют обстоятельства дела.

И если в пожаре дома/квартиры виноват заемщик, то страховщик откажется компенсировать ущерб.

Виды страхования при ипотеке

При заключении договоров страхования жизни или залога для ипотечного кредитования необходимо учитывать соответствующие законы, включая ГК РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

• Страхование квартиры при ипотеке

Закон обязывает заемщика покупать такой страховой полис на весь период ипотеки. Есть два варианта. Первый − заключить договор на год и потом ежегодно продлевать. Но, если страховка не будет продлена в соответствии со сроками, то у банка есть право потребовать досрочно погасить всю предоставленную по ипотеке сумму, и это будет законно. Второй – оформить страховку на все время ипотеки с постепенным погашением стоимости. 

К рискам в такого рода полисах относятся ситуации, угрожающие целостности дома или квартиры, т.е. различные варианты разрушения конструктивных элементов (стен, перегородок, фундамента, перекрытий). Все относящееся к внутренней отделке оформляют отдельными пунктами.

• Полисы страхования жизни и здоровья

Заемщику предлагается заключить договор, касающийся рисков для жизни и здоровья. Страховка обычно распространяется на случаи:

• смерти заемщика;
• получения инвалидности;
• тяжелого заболевания;
• длительного нахождения на больничном.

Наступление страховой ситуации запускает процесс выплаты долга банку за получателя кредита – непосредственно на его счет либо через посредников, которыми являются родственники (выгодополучатели).

В случае внезапной смерти или заболевания, если полис не оформлен, родственники или наследники должны взять на себя ответственность по оплате долга перед банком.

• Титульное страхование

Актуальный вариант для вторичного рынка, если покупатель сомневается в юридической истории приобретаемого жилья:

• вступление в наследство и продажа квартиры происходит раньше окончания 3-х летнего периода с даты смерти наследодателя;
• с квартиры были сняты ограничения на продажу прямо перед сделкой;
• между снятием залога 3-го лица и продажей прошло мало времени;
• приватизация жилья происходила без участия детей;
• при покупке квартиры использовался материнский капитал, но нет документа о выделении долей;
• продавец не предоставил согласия супруги (-а) на сделку.

Практика показывает, что такие сделки часто отменяют по судебному решению в пользу заинтересованных лиц: наследника, залогодателя или ребенка, которому в свое время не была выделена доля. Договор купли-продажи тогда будет расторгнут и новому собственнику придется возвращать квартиру. А вот своих денег в таких случаях ждать приходится долго, к делу подключатся судебные приставы.

Обезопасить себя можно с помощью титульного страхования. Если иск будет удовлетворен, то выплата ляжет на страховую компанию.

Внимание! На рынке нового жилья такие сомнительные сделки практически исключены, поэтому необходимость в титульном страховании не возникает.

5 мифов страхования при ипотеке

• Миф 1. Без договора о страховании ипотеку не дадут.

Основные открытые информационные источники содержат сведения о том, что для получения ипотеки необходим и обязателен договор о страховании недвижимости в соответствии со ст.31 закона «Об ипотеке», о чем указано в комментариях специалистов. Значит, возможностей для отказа нет?

Все же другие варианты существуют. Законодатели оставили примечание: «если иное не оговорено в договоре». Некоторые банки предлагают решение этой проблемы и выдают займы без заключения страховок.

Но такие случаи единичны, большинство кредитных договоров заранее содержат пункты об обязательном кредитовании залога. Ответственность за сохранение имущества ложится на заемщика.

• Миф 2. Покупать страховку – выбросить деньги на ветер.

Покупка жилья в кредит всегда предполагает длительные сроки и большие суммы, поэтому страхование ипотеки помогает снизить риски одновременно собственнику и кредитору.

Действительно, без титульного страхования и страхования жизни ипотеку получить возможно, здесь нет обязательных условий. Но отказ от покупки полисов может повлиять на увеличение процентных ставок, так как для банка операция становится более рискованной.

Обращаясь за ипотечным кредитом, заемщику следует быть более предусмотрительным, ведь, даже если в результате болезни или несчастного случая он не сможет работать, то обязательства перед банком выполнять все равно придется. Если по какой-то причине, пусть и уважительной, заемщик перестает платить, а договор страхования отсутствует, то вносить платежи должны его родственники или наследники. А когда они тоже не в состоянии оплачивать или отказались от наследства, то залог переходит к банку.

Покупка полиса страхования жизни и здоровья позволит заемщику или его родным в случае болезни/травмы/смерти в обязательном порядке получить причитающуюся сумму. Причем, она в разы больше стоимости полиса. Вряд ли стоит рассчитывать на очень дешевое страхование для ипотеки, такие сомнительные варианты в дальнейшем могут принести только разочарование.

• Миф 3. Страховку желательно оформить прямо в кредитной организации.

Этого от заемщика никто не может требовать, у него есть право выбора страховой компании. Правда, бывает, что обращаясь в страховую компанию, которой нет в списке банка, клиента может ожидать повышенная кредитная ставка – на 1 или 2 процента.

Банковским организациям выгодней работать со страховыми компаниями-партнерами или дочерними структурами и предлагать клиенту оформить договор у них. Бывает, что клиента не проинформировали о его праве выбора страховщика, который, возможно, предложил бы условия лучше.

Не торопитесь с оформлением полиса, а найдите время проанализировать варианты, предлагаемые разными страховыми компаниями. Подберите то, что на ваш взгляд больше подходит по услугам и ценам. Банки все же заинтересованы в потенциальных клиентах и там, где вы решили взять ипотеку, могут сделать индивидуальное предложение по страхованию со значительными скидками и всеми необходимыми услугами. Такой вариант страхования ипотеки банками может быть выгоден заемщику.

• Миф 4. Оформление комплексной страховки гарантирует покрытие всех страховых случаев.

Это не так. На страницах договора должны быть прописаны те ситуации, которые страховка покрывает, а что не подлежит страхованию. Поэтому перед подписанием документов данные пункты следует изучить более внимательно. Обычно страховку не выплачивают, если человек покончил с собой, получил травму или скончался по причинам, связанным с наркотиками и алкоголем, вследствие онкологии или туберкулеза. Страховыми случаями, обычно, считают смерть или получение 1 или 2 групп инвалидности и потерю трудоспособности.

Легкомыслие и невнимательность при подписании договора страхования могут привести к тому, что при рассмотрении заявления на компенсацию вам может быть отказано в выплате.

• Миф 5. Если досрочно погасить ипотеку, то сумму страховки не вернут.

Нужно смотреть, что указано в документах. Конкуренция в наше время так высока, что страховщики вынуждены думать о повышении лояльности клиентов. Поэтому предусматривают в договоре, что если он будет расторгнут досрочно, то заемщик банка может получить часть страховой премии.

При изучении договора страхования убедитесь, что есть возможность вернуть средства при досрочном погашении займа. Важно также, что для расчета размера возвращаемых средств в страховой будут учитывать сроки действия и оплату по договору.

Вернуть свое будет сложнее или невозможно, если в полисе отсутствуют пункты о возврате. Здесь страховщики могут сослаться на закон и тогда деньги за «неиспользованное» время останутся у них.

3 ошибки страхования при ипотеке

• Ошибка 1. Произвести оплату полиса вперед

Имейте в виду, что законы в нашей стране далеки от совершенства, тем более в части, относящейся к банковской сфере. Если деньги уплачены, то вернуть их вряд ли получится.

Например, сотрудник банка предложил рассчитать страхование ипотеки и оплатить полис при оформлении покупки недвижимости, ссылаясь на то, что не будут начислены проценты на страховое вознаграждение и можно сэкономить.

Вы согласились и внесли примерно двести тысяч сразу. А через полгода вдруг решили ее продавать, но почти все деньги при этом вы потеряете. Банк пересчитает суммы так, что вы и придраться не сможете, и получите очень мало. Не стоит торопиться с оплатой!

Оформляйте страховку с оплатой за год.

• Ошибка 2. Оформить страховку на весь период ипотечного кредита

При заключении договора на ипотеку в банке требуется подписать страховой полис, причем на весь срок кредита. Ипотека на 20-30 лет и страховка на этот же период. Не нужно этого делать!

Гораздо разумней поставить подпись под страховым договором со сроком на один год. В конце срока его легко продлить.

Конечно, банк в этом случае будет искать возможности повысить размер процента по страховке. Но если эта проблема возникнет, тогда и будете искать решение и подбирать лучший вариант.

• Ошибка 3. Продавать жилье сразу после оплаты страховки за предстоящий период

Предположим, вы не совершили две предыдущие ошибки и оформили страховку на год и внесли годовую оплату.

А спустя 3-4 месяца приняли решение о продаже этой недвижимости. Представляете, скольких нервов будет вам стоить процесс возврата уплаченной суммы по страховому полису? Вы об этом мечтали?

Конечно, ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше немного подождать и начать продажу жилья не раньше, чем за полгода до конца срока полиса, чтобы не тратить силы и время на возврат денег.

Факторы, влияющие на стоимость страхования при ипотеке

Расчет размера стоимости полиса по ипотечному кредиту проводят в соответствии с тарифами, установленными в компании, которая предоставляет страховые услуги. Итоговая цена зависит от факторов, непосредственно увеличивающих риски банка, связанные с потерей и порчей недвижимого имущества или наступлением смерти клиента.

Увеличение стоимости договора по страхованию жизни зависит от:

• Возраста заемщика – это является основным фактором при определении тарифа. В итоге молодым людям страхование обойдется дешевле в 5 и даже 10 раз. Лица в возрасте 60+ могут получить отказ.
• Профессии и условии работы – здесь тариф повышается для тех, чей труд связан с опасностями, риском для жизни и сложными условиями. Он будет максимальным для пожарных, полицейских, спасателей и т.д. Работники офисов могут рассчитывать на минимальную ставку.
• Состояния здоровья. При заключении договора страхования заполняется анкета с указанием всех имеющихся заболеваний. Писать лучше все, так как если заемщик получит инвалидность или скончается, страховая будет проверять и может дать отказ на выплату. Следовательно, величина тарифа увеличивается, если есть серьезные болезни.

Сумма страховки прав собственности регулируется следующими факторами:

• Количеством предыдущих сделок. Если квартира/дом были объектом купли-продажи не один раз, то о своих правах могут заявить третьи лица, что является элементом риска. Соответственно, большое число сделок увеличивает применяемые тарифы.
• Периодом пользования жильем прежним собственником. Увеличение тарифа происходит, если жилье принадлежало владельцу меньше 3-х лет.
• Возрастом владельца. Если продавец пожилой, то применят расчет с повышенным тарифом.

Порядок действий для получения выплат при наступлении страхового случая

Разберем, какие действия и в каком порядке нужно осуществить, если произошло событие, которое могут признать страховым случаем. При наличии полисов страхования жизни и недвижимости, то первый шаг – вызов на место происшествия экстренных служб, вероятно, придется вызвать врачей и полицейских (при подозрении на криминал). При первой возможности обращайтесь в страховую компанию. Сроки обращения установлены законодательно и указаны в договоре – это, как правило, два-три дня, при этом не учитываются выходные и праздники.

Составьте письменное заявление со всей информацией, которая поможет дать оценку масштабам, причине, ходу и последствиям события, характеру и размеру полученного ущерба. Необходимо изложить все подробно и предоставить документальные подтверждения от государственных служб, имеющих соответствующую компетенцию.

Если речь идет о страховании жилья, то после происшествия все повреждения объекта будут осматривать представители страховщика, поэтому до их прихода все должно быть без изменений.

Когда страховое событие относится к титульному страхованию, то не стоит торопиться с признанием ответственности по исковому заявлению и производить какие-либо действия без согласования со страховщиком.

Самое главное, сразу готовить необходимые для одобрения выплат документы. Специалист приступит к оформление при предоставлении:

• письменного заявления;
• паспорта;
• договора страхования, включая все приложения;
• документов об оплате страховки;
• копии договора на кредит;
• документов о праве требования по закладной;
• справки банка, подтверждающей размер долга.

Заявление по поводу страхового случая должно быть подробным и основательным. Опишите что случилось, в какое время и в каком месте с указанием причин и суммы убытков/порчи/утраты. Важно – не скрывать правду, привести достоверную информацию обо всех действиях.

Для получения выплат по страховке имущества список состоит из:

• документа на права собственности;
• технического паспорта;
• акта осмотра места происшествия и поврежденного имущества;
• фотографий разрушения или порчи недвижимого имущества;
• документов, содержащих подтверждение стоимости застрахованной недвижимости при наступлении страхового события и размера причиненного ущерба;
• документов, выданных компетентными государственными органами, организациями и экстренными службами.

Некоторые уточнения: происшествие, связанное с пожаром, нужно подтвердить актом или справкой, которую выдаст Государственная пожарная служба, указав его причину. Необходимое приложение в данной ситуации –техническое заключение (копия) о результатах обследования места пожара. Если квартиру/дом залило водой, то подтвердите событие актом с указанием причин, даты, места и размеров повреждения. Противоправные действия третьих лиц нужно удостоверить копией заявления в полицию и документом, подтверждающим возбуждение дела или содержащим отказ.

Теперь о страховании жизни. Для предоставления выплаты требуются разные документы в зависимости от вида страхового события. При получении инвалидности нужно собрать папку со следующими бумагами:

• направлением на МСЭ (медико-социальную экспертизу);
• актом освидетельствования МСЭ;
• справкой МСЭ о присвоении группы инвалидности;
• заверенной копией медицинской карты за пять лет до приобретения страховки;
• справкой из травмпункта.

Чтобы получить деньги в случае летального исхода застрахованного лица, требуются:

• копия свидетельства о смерти, заверенная нотариусом;
• оригинал протокола вскрытия тела;
• выписка из поликлиники с указанием причин смерти;
• выписка из медкарты за пять лет до оформления полиса;
• акт, подтверждающий несчастный случай во время работы, если это было производственное происшествие.

Страховая компания выдает деньги в соответствии со своими правилами. Приведем несколько вариантов.

В «АльфаСтраховании» рассмотрение заявлений занимает 15 рабочих дней после предоставления папки со всеми документами. Этого времени достаточно для принятия решения по этому вопросу. Затем в течение 5-ти дней заявителя уведомляют письмом. Если выплата положена, то запрашивается сумма долга по ипотеке и счета для перевода денежных средств. Для ответа у клиента есть 7 дней. Получив информацию, компания за 10 дней производит выплату клиенту. 

«ВСК» придерживается других сроков. На рассмотрение заявления компания отводит 10 рабочих дней, а деньги выплачивают в течение семи рабочих дней с даты принятия положительного решения.

Компания «РГС» рассматривает заявление в течение 10-ти дней, выплату производят за 10 дней с момента положительного решения.

Спорные ситуации, касающиеся причин и размеров ущерба, разрешаются с помощью экспертизы. Сторона, заявившая о ее необходимости, сначала сама оплачивает услуги экспертов.

Если экспертиза установит, что для отказа от выплат у страховщика не было причин, то экспертное исследование придется оплатить страховой компании. А если эксперт подтвердит, что случай не является страховым, то оплату расходов возьмет на себя страхователь.

Нюансы по выплатам страховки при ипотеке

Страховыми событиями обычно считаются следующие:

• пожары, включая возникшие снаружи застрахованной недвижимости;
• взрывы бытового газа;
• стихийные бедствия;
• затопления, ставшие результатом аварий канализационных и отопительных систем, систем водоснабжения, даже если потоки воды проникли из помещений, расположенных по соседству;
• случаи хулиганства, разбоя, вандализма со стороны третьего лица;
• падения на дом летательного аппарата или его обломков;
• обнаружение страхователем скрытого дефекта строительной конструкции, о котором не было известно при оформлении полиса.

При страховании нужно учитывать, что при заключении договора с минимальным набором услуг, выплата возможна только, если застрахованный объект сильно поврежден.

К примеру, у соседей прорвало трубу и в вашей квартире отвалился кусок обоев – в такой ситуации выплата не положена. А если хулиганы сломали дверь, то компания компенсирует ее стоимость. На выплату остатка по кредиту можно рассчитывать только при полном разрушении недвижимости. В отношении частного дома – если он разрушен только до фундамента, то выплата будет частичной, так как по мнению страховой компании на оставшемся основании можно построить другой дом.

Для получения большей суммы компенсации придется заключить более расширенный договор и заплатить страховщикам значительную премию.

Зачастую страхователь получает отказ от выплаты по обоснованным причинам. Эти варианты указываются в полисе.

При страховании жизни для ипотеки к страховым случаям обычно относят смерть или получение клиентом 1-й или 2-й группы инвалидности. При этом страховая сумма выплачивается сразу и полностью. Имущество в случае кончины заемщика перейдет к наследникам, здесь любые обременения (залог или обязанность оплачивать кредит) исключены. При втором варианте недвижимость останется собственностью клиента, бравшего ипотеку. Однако, если человек покончил с собой или был виновником автокатастрофы, в результате которой умер, то страховая вправе не платить компенсацию. Также может быть отказ в выплате, если страхователь при заключении договора скрыл свою серьезную болезнь, приведшую к потере трудоспособности или смерти, − специалисты СК проверят медицинские документы и обман будет обнаружен.

Когда страхование жизни и здоровья при ипотеке оформлено на обоих супругов, как созаемщиков, то после смерти одного страховая оплатит банку половину оставшейся задолженности или 50 процентов кредита. Если при заключении договора расчет был сделан пропорционально, например, при кончине мужа – 70 процентов, а жены – 30, то выплата будет рассчитана с учетом пропорций. 

Если вы не уверены в правомерности действий страховой компании, то рекомендуется проконсультироваться со специалистом, разбирающимся в этих вопросах.

Бывает достаточно одной консультации юриста, который просмотрит документы и подтвердит или опровергнет решения страховщика. В последнем случае стоит подумать о защите своих нарушенных прав в суде.

Порядок отказа от страховки при ипотеке

Законодатели предусмотрели возможность отмены добровольной страховки (жизни, здоровья, титула, внутренней отделки дома и других дополнительных опций). Но чтобы ей воспользоваться, нужно знать некоторые нюансы:

• Банком России от 20.11.2015 № 3854‑У определено время, называемое «периодом охлаждения», позволяющее страхователю сообщить об отказе от страховки, не объясняя причины, и потребовать возврата уплаченной суммы полностью. Период составляет 14 календарных дней с даты приобретения полиса.
• Отказ на более поздних сроках может оказаться невозможным или невыгодным, тут все зависит от условий договора. Обычно, при расторжении соглашения страховщик удерживает сумму расходов на ведение дела (РВД).
• Новый закон предусматривает, что с 01.09.20 в случае досрочного погашения ипотеки заемщик может заявить о расторжении договора, чтобы получить частично назад свои средства. Поэтому, после оплаты кредита нужно в течение 14-ти дней прийти в страховую компанию с соответствующим заявлением.
• Если страховка оказалась невостребованной, а ипотека выплачена в указанные сроки, то никаких выплат от страховщика не предусмотрено.

Оформление письменного заявления на отказ от страхования обязательно, причем по форме, разработанной в страховой компании.